今の賃貸アパートに住み始めて10年以上の年月が流れました。気分転換に引っ越ししたいです。どうせならマンションでも購入してみるかと考え、ちょっと調べてみました。
ちょうどよさそうな物件があったので、今の賃貸暮らしと比較してみようと思います。
| 賃貸 | 中古マンション（借地権） | |
| 初期投資 | 0 | 1,350万円（不動産） 5万円（引越し） 100万円（家具買換え） |
| 毎月維持費 | 6.25万円（家賃・駐車場） | 0.67万円（管理費） 0.7万円（修繕積立） 0.88万円（地代・解体費） 0.4万円（駐車場） |
| 面積 | 50.40m2 | 77.11m2 |
| 更新料 | 0.5万円（2年で1万円） | 0 |
| 固定資産税 | 0 | 6万円（予想） →月当たり0.5万円相当 |
| その他 | 3階立ての2階角部屋 プロパンガス 職場まで5km | 6階建ての4階 都市ガス 職場まで10km（バス利用も可能） 2068年に土地を返却（解体） |
上記の内容で、まずは毎月の維持費を比較してみると以下の通りとなります。
- ＜毎月の出費＞
- 賃貸： 6.75万円
- 中古マンション：3.15万円
- 差額： 3.6万円
一方。中古マンションの初期投資は1,455万円です。購入手数料などを考えると、約1,500万円です。1,500万円÷3.6万円＝417ヵ月＝35年となります。すなわち、35年間住んで初めてペイできることになります。35年後には多分生きていません（笑）。ということは購入するメリットはないこととなります（35年後にはこの中古マンションの価値もほぼゼロになると思います）。
建物や部屋の設備を比較すれば、今住んでいる賃貸より選んだ中古マンションの方が明らかに優れています。おそらく、賃貸で借りれば家賃10万円相当になるでしょう。10万円の賃貸を借りた場合と比較すると毎月の出費の差額は6.85万円になり、18年でペイできることになります。
しかし、一人暮らしで10万円の賃貸を借りるつもりはありません。そこで現実路線として仮に8万円の賃貸を借りると仮定すると、毎月の出費の差額は4.85万円になり、26年でペイできることになります。それでも長いですね。
さらに踏み込んで、資産運用した場合を考えてみます。
中古マンションの初期投資1,500万円を26年間かけて運用する場合と、毎月の出費の差額4.85万円を毎月26年間積み立てる場合を想定します。1,500万円一括投資の方は運用利回りを3％と仮定。一方、積立投資の方はドルコスト平均法で利回りが有利に働くと考えられるので、運用利回りを4.5％と仮定する。
それぞれの投資での26年度の資産は以下の通りとなります。
- 1,500万円一括 ：3,200万円
- 4.85万円積立 ：2,850万円
その差額は350万円です。実際には1,500万円を一括投資する勇気はないので、運用生成はほとんどイーブンかもしれません。むしろドルコスト平均法でリスクが減らせる分、積立投資の方が精神衛生上はよいですね。
中古マンションにプライスレスの価値があるならば購入もありかなと思います。ただ、不動産購入は移動の自由が奪われるという最大の欠点があります。それを考えると、賃貸の方が合理的ですね。
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